¿Es posible la modificación de la división horizontal de un edificio?

13 julio, 2018
¿Es posible la modificación de la división horizontal de un edificio?

La ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 1, establece que la presente ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el art. 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal, y en su art. 5, dispone que el título constitutivo de la propiedad describirá la extensión, linderos, cuota de participación, planta de ubicación, anejos como garajes, buhardillas, sótanos, etc. de cada piso o local, delimitando el aprovechamiento independiente y de uso exclusivo de cada propiedad, con respecto a las demás propiedades del inmueble, así como en relación con los restantes elementos o servicios comunes de la edificación, lo que dará lugar según la superficie de cada predio al porcentaje de cuota de participación que cada propietario posee sobre la cuota total de participación del inmueble, o sea sobre el 100% de participación.

Así mismo, el Real Decreto 1093/1997, conocido vulgarmente como anexo al Reglamento Hipotecario, establece que no se podrán constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento que los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, sin embargo con las modificaciones introducidas a esta normativa con la publicación de la ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, se abre la puerta a la modificación de la división material de los pisos o locales y sus anejos, permitiendo desde ese momento optar a poder dividirlos o segregarlos y con ello obtener otros espacios, pisos o locales más reducidos e independientes; poder aumentar su superficie por agregación de otros locales o pisos colindantes del mismo edificio; incluso por la construcción de nuevas plantas o por el cerramiento de terrazas, balcones o elementos comunes, resultando con ello la fijación de unas nuevas cuotas de participación en el edificio y por lo tanto una nueva división horizontal.

Ahora bien, estas modificaciones requerirán autorización administrativa, según el art. 10.3, cuando así se haya solicitado, previa autorización por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

¿Por qué se necesita autorización municipal para la modificación del título constitutivo de un inmueble?

–       Porque el número, superficie y particularidades de los elementos resultantes, por la propia modificación, no son coincidentes con los autorizados en la concesión de la licencia urbanística.

–       Se hace necesario comprobar y solicitar informe favorable de los técnicos competentes sobre si la nueva división horizontal reúne las condiciones exigidas por la legislación urbanística aplicable al efecto y que las divisiones de la propiedad resultantes cumplen las condiciones de calidad, seguridad, higiene, servicios, dotaciones, estética, habitabilidad, etc.

Estas modificaciones del título constitutivo resultan especialmente interesantes en el caso de propiedades proindiviso. De este modo ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo entre los propietarios, puede plantearse la posibilidad de venta de una herencia proindiviso, liberándose con ello los herederos de los problemas originados por la situación. Así nace Proindivisos Levante, fruto de la experiencia de su director general en el mundo inmobiliario y la confianza depositada en el proyecto por parte de sus principales clientes, con el proyecto de dedicarse a la compra directa, sin intermediarios, de inmuebles, proindivisos, derechos de herencia, usufructos, embargos o deudas, liberando a sus titulares de los problemas originados principalmente por herencias, divorcios o una mala situación económica puntual, ya que al estar formado por un amplio equipo de profesionales está en condiciones de establecer un diálogo y negociación con el resto de propietarios y/o presentar en el juzgado la división de cosa común, en caso de no alcanzar un acuerdo. Sin embargo, en el caso de haber llegado a un acuerdo, este debemos de redactarlo y firmarlo ante notario con el fin de no tener en el futuro problemas y es que de no hacerlo, quizá en el momento del acuerdo, todas las partes estén conformes, pero, con los años, esto no tiene porque seguir siendo así, de tal forma que alguna de las partes implicadas podría denunciar el caso, con lo que la parte que no tiene nada que demuestre ese acuerdo pasado, perdería su parte, sin posibilidad de recuperarla legalmente.